我国基本设施REITs试点行业范畴进一步扩大。2021年7月，国度成长改良委将基本设施REITs试点范畴拓展到保障性租赁住房。基于对各地租赁住房的调研及实践履历，民众租赁住房（公租房）具有起步早、局限大、策划模式成熟的特点，切合基本设施REITs处事实体经济、盘活存量资产的初志。

公租房具备

纳入REITs试点根基条件

国务院办公厅日前印发的《关于加速成长保障性租赁住房的意见》，在国度层面明晰了我国住房保障体系以三种住房为主体，包罗公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。个中，保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体。公租房和保障性租赁住房都具有保障属性、都以租赁方法举办供给、互为增补，主要区别在于重点供给工具差异。公租房受市场和经济周期颠簸影响较小，现金流相对不变。因此，从民生保障属性、汗青成长沿革、策划特征角度，具备纳入REITs资产范畴的根基条件。

纳入试点具有重要意义

将公租房纳入基本设施公募REITs试点具有重要意义。一是响应“房住不炒”的招呼，保障“居者有其屋”。通过REITs盘活公租房，满意中低收入住房坚苦家庭的居住需求，有益于抑制住房投机行为、构建租售并举的长效机制。

二是助力存量资产的盘活、改进租赁住房类资产的投融资机制。历经长时间的成长培养，我国沉淀了大量的公租房资产。而公租房的开拓建树和运营维护主要由当局部分或国有平台包袱，大部门资金来历于财务拨款。高地皮本钱、高建树本钱及不通畅的退出机制不免带来投入高、接纳期长、收益率低等排场。纳入REITs试点范畴后，可以或许盘活复杂存量、发动更多权益型资金。同时，可以或许辅佐公租房主体低落资产欠债率，实现投融资闭环。

三是富厚REITs投资种类，充实浮现普惠性。我国基本设施REITs试点从抽芽到逐渐成熟，加之租赁住房类REITs的市场实践，均为公租房REITs的推出奠基了基本。通过REITs向机构及小我私家投资者一连分享公租房资产收益，可以或许充实浮现普惠性。

制度发起与展望

一是适当举办津贴，保障民生属性。公租房面临的客群，抉择了其租金程度较低，往往相较于同地段市场化租赁住房、保障性租赁住房存在较高的折让比例。因此，在刊行REITs后，为继承保有其民生属性，配套适度比例的津贴有益于保障社会民众处事设施的不变运营，亦为投资人提供一连、不变的收益。

另外，受香港地域REITs履历开导，将配套底商纳入公募REITs底层资产中，有助于提高项目市场化运作效率和现金流程度。此点也切合《关于进一步做好基本设施规模不动产投资信托基金（REITs）试点事情的通知》中关于项目地皮用途的划定，即“项目地皮用途原则上应为非贸易、非住宅用地，租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法支解的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。”

二是同一市级财务下的差异公租房资产可纳入同一REITs产物。通过对各地公租房项目标调研走访，笔者发明，当前公租房房源漫衍较为分手，单个企业、区级当局或区级平台公司持有的公租房项目局限巨细纷歧，差异主体投融资实力差别较大，运营打点及处事程度也东倒西歪。为办理上述问题，，发起以市为单元、同一市级财务下的公租房资产可按照内地实际环境，将差异原始权益人的资产纳入同一基本设施公募REITs产物，统一举办打点，有助于举办局限化打点、不变租赁干系、培养切合内地住房租赁市场需求的专业化打点机构和团队、提高打点的透明度与运营效率，从而进一步反哺内地基本设施建树和运营。

三是在当前“出入两条线”基本上，完善现金流归集机制。对当局投资建树民众租赁住房取得的租金收入，部门地域凭据当局非税收入打点的划定缴入同级国库，实行“出入两条线”打点。而按照禁锢要求，基本设施REITs项目收益应一连不变且来历公道分手，直接或穿透厥后源于多个现金流提供方。

公租房特有的出入模式如何与基本设施REITs要求相匹配？笔者提供了以下思路：警惕资产证券化业务实践中，证监会对收费权类的出入两条线的相关意见举办布置，以填补今朝的空缺。即“为社会提供民众产物或民众处事的产物，最终由利用者付费，实行出入两条线打点，专款专用，并约定了明晰的用度返还布置”类的资产（公租房），具备举办资产证券化的条件。同时，还应得到处所财务或有关部分按约定划付购置处事金钱的理睬或法令文件，明晰当局和房源持有主体在运营打点方面的权责利布置，以厘清公租房项目申报REITs的现金流出入路径、打点模式，形成尺度化投融资产物。